此案是谢建宏律师代理的一起因老公背着妻子卖掉本属于他（她）夫妻共同所有的商铺门面房，此案已经开庭审理，案件结果还没有定夺，但我们坚信胜诉在望。下面是谢建宏律师的出庭代理词。
代 理 词
尊敬的审判长、审判员：
河南国基律师事务所依法接受原告苏敏的委托，指派我们担任苏敏诉张明亮、渠桂花房屋买卖纠纷一案的诉讼代理人，经过调查取证，现结合有关事实并依据相关法律规定，发表以下代理意见：
一、 二被告签订的房屋《买卖合同》违反法律强制性规定。
（一）原告与被告张明亮于1993年9月份登记结婚，本案争议的房屋是双方在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产购买的，根据我国《婚姻法》相关规定，该房屋应属于两人的夫妻共同财产。
（二）我国《民法通则》第八十九条明确规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应当认定为无效。所以，张明亮在不经原告知道的情况下，擅自处分夫妻共有财产的行为，应属无效。
（三）我国《房地产管理法》第38条第四项明确规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”二被告的行为明显违反了上述规定，所以两被告的房屋买卖合同无效。
二、二被告在签订房屋《买卖合同》时的动机出于恶意。
（一）张明亮出卖属夫妻共同财产商铺房屋的动机是恶意的。由于原告的工作性质，经常随演出团去外地演出，不能更好的照顾家人，引起夫妻关系不和，被告张明亮以此为由与原告闹离婚，于是，被告张明亮趁原告外出演出之际，背着原告擅自将该商铺以低于市场价卖给了被告渠桂花，其目的为了将来离婚在分割财产时争取主动，为了离婚而私自转移、变卖夫妻共有财产的行为，违反了我国婚姻法的有关规定，因此，被告张明亮擅自出卖此房屋的动机是恶意的。
（二），被告渠桂花买受此房屋的心理状态是恶意的。在二被告协商买卖房屋时，张明亮已明确告知渠桂花该商铺房属于夫妻共同财产，其妻子苏敏知道后是不同意出售的，因此，被告人渠桂花在与张明亮签订此房屋买卖合同时，对该房屋属于张明亮与苏敏的夫妻共同财产这一情况是明知的。渠桂花之所以要买此房，是想利用张明亮与其妻苏敏的关系不和，能买到房价明显较低的房屋，在此情况下，实际上就是恶意串通一气，二被告为了各自的不正当利益而不顾原告苏敏的合法财产共有权，二被告的共同行为构成了对原告苏敏财产支配权的侵犯。因此，渠桂花买受此房在主观上动机具有恶意性质。
三、被告渠桂花购买本案诉争之房屋不属于善意取得。
善意取得制度的立法宗旨就是通过该制度来维持公平的市场经济秩序，是为了交易秩序的安全而牺牲原所有人利益的迫不得已的制度安排，并不是为恶意者获得财产提供法律保护，因此，任何国家的立法无一例外地要求受让人主观上必须是善意的。善意的标准是相对于恶意的，善意就是指行为人在当时的动机是纯正的，没有损人利己的不法或不正当目的的主观心理活动。确定的标准，就是要看渠桂花在当时对所要购买的这套房屋属不属于夫妻共同财产，在主观上的认知程度，具体表现为明知，应当知道，推定知道三种情况，具体说明如下：
（一）被告渠桂花本案房屋的共有产权性质是明知的。根据张明亮的陈述，当时他已经给渠桂花说明过房屋属于夫妻共同财产，这切不讲，这套房在银基商贸城办理的按竭贷款时夫妻双方签的有名字，而且当时要求必须是夫妻双方都到场签字，渠桂花在银基商贸城购买的也有与此相同的房屋，她们夫妻也同样在购买此房时共同签的有名字，除非渠桂花与其丈夫有财产约定。据此，渠桂花称其不知道的理由是不成立的。
（二）被告渠桂花对本案房屋共有权性质应当知道。从常理上讲，夫妻财产的处分，和睦的家庭，一般都要经过夫妻双方的商议和同意，渠桂花对此不会不知道的，再退一步讲，对于购买一套房屋而言，为了慎重其间也应要求张明亮拿出此房不属于夫妻共同财产或者其妻苏敏同意出卖的授权书或者声明之类的文件，以证明张明亮对此房屋享有独立的处分权。因此，在张明亮没有出示其妻苏敏同意出售房产的证明文件的情况下，被告渠桂花应当知道这将会造成对其他共有权人的侵权问题。因此我们说，被告渠桂花对本案房屋共有权性质是应当知道的。
（三）被告渠桂花购买本案房屋具有恶意性可适用推定其知道。虽说本案诉争房屋的产权证上只有张明亮，但张明亮已是四十多岁的成年人，应该是有家庭妻室的人，被告渠桂花对此也是明知的，因此，从合法性和诚信的角度而言，由于现代化的通讯方式很便捷，至少说渠桂花应该通过电话向苏敏问明情况，也可以要求张明亮当面给苏敏打电话，问问苏敏是不是知道张明亮出卖此房，是否同意张明亮出售此房，为什么要出售此房等等，以此来证明渠桂花在购买此房时的心理状态是善意的，而不是恶意的，但是，上述这些方法，渠桂花是完全能够做到可她没有去做，这充分证明渠桂花在购买此房时的恶意取得的主观故意或者过失（过失也属于过错）的心理状态，因此，我们可以说渠桂花在购买此房时在主观上具有恶意的性质是可以推定的。
三、本案判决买卖合同无效则对原、被告双方都有利而无害。
在两被告签订的买卖合同中第二条约定：“…商铺暂不过户，但双方必须要经过公证…”。基于双方房屋买卖合同的约定，此房过户的前提条件是必须要经过公证，也就是说，办理公证则是本案房屋过户的必要程序，这种情况在民法上属于附条件的民事法律行为，基于双方的合同约定，公证就成为该合同生效的一个附条件，我国的《民法通则》第六十二条规定，“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。结合本案，如果不办理公证，任何一方都可以要求不予过户，在此情况下，如果法院认定该合同有效，此合同生效的条件就必须要经过公证，但是，公证机关认为他们的房屋买卖合同涉及到侵犯夫妻共有权的问题，属无效合同，所以不给予公证。照此说来，本案诉争之房屋就永完不能过户，这样就给交易带来不安全的因素，影响到公民间的交易秩序。
综上所知，二被告签订的合同为应宣布为无效合同，根据我国《合同法》第58条、59条的规定：“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中所争议的商铺虽已交付使用，但双方并未办理产权变更登记，根据我国《物权法》相关规定，该房屋目前的所有权仍归原告及被告张明亮所有，根据物权优于债权的原理，被告渠桂花也应当将该商铺返还给原告，请法庭判决确认被告渠桂花返还原告的诉争之商铺房屋。
四、二被告应当赔偿原告商铺租金损失。
《民法通则》第58条第二款规定：“无效的法律行为，从行为开始时就没有法律效力”。第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案诉争之的商铺房屋在卖给被告渠桂花之前，一直是出租取得收益，每月租金为8800元。二被告应当共同承担赔偿由此给原告造成的经济损失。赔偿的损失额以及计算方法在原告的起诉请求中已表明的很清楚，有关张明亮和渠桂花的过错划分以及应承担的赔偿份额请求法庭认定。
以上代理意见，恳请法庭予以采纳。
原告代理人：河南国基律师事务所
律师： 谢建宏
2010年 6月25 日
