代 理 词
审判长、审判员：
河南国基律师事务所接受陈焕芝的委托，指派我们担任本案陈焕芝的一审诉讼代理人。本案经过当事人双方举证及法庭调查质证，是非已十分清楚。为了协助人民法院公正审理本案，现针对本案有关问题发表以下代理意见，供法庭合议时参考。
关于本诉的事实，已经基本清楚。2010年4月底，原告到被告兴隆公司选购商品房，被告在得知原告为非本地居民后，依然承诺能为原告办理银行按揭贷款，经过双方几次沟通洽谈，原被告双方遂签订合同编号为10588027的商品房买卖合同。合同明确约定，原告以商业贷款的方式购房。原告在合同书上签字并交清首121097元付款后，被告即收回所有合同文本，并几次安排原告在他们提供的空白银行个人购房贷款申请书上签字，从此原告开始了“漫漫的”求贷之路。原告在被告兴隆三番五次承诺贷款马上批下来、几天内一定办好的情况下，数次提交贷款申请书、收入证明、完税证明，并在兴隆公司的安排下，申请贷款的银行从工商银行到中信银行，再到浦发银行，原告为此付出了巨大的时间和精力。最后，却得到一纸要求其在几天内协助办理贷款或变更为全额购房的律师函。那么，兴隆公司为何出尔反尔、先发制人对原告纠责呢？
首先，我们先来看一份国务院于2010年4月17日为遏制房价过快上涨下发的国发(2010)10号文件。该文件第（三）条第二段规定，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。根据该规定，异地居民在2010年4月17日之后购买住房的，必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则银行不对其发放贷款。相信被告兴隆公司在与原告签订购房合同的时候就应该知道陈焕芝并不符合银行对异地居民发放贷款的资格，却没有如实告知，相反的，甚至对原告保证能为其办下商业贷款。被告兴隆公司并没有遵守诚实信用原则履行告知义务，这是其一。
其次，我们来看看原告提交的一份视频证据。被告兴隆公司张经理要原告提供一年以上的本地个人流水账，原告说买房时都说明了自己是外地居民，在郑州工作时间不足两个月时，张经理说“这么说吧，真的很好做，不用我明说了，你们也知道该怎么做”，暗示原告可以提供虚假的流水账。在原告明确拒绝造假之后，张经理又说“前段时间最早的时候确确实实银行针对外省的可以办，银行正在调整…银行的调整，这种东西我们也没有预测…”等等。这足以证明在原被告签订合同之时，被告已经知道银行对外地居民发放贷款资格的调整，其仍然保证能为原告申请贷款并跟原告签订商业贷款方式购房合同，只是为了尽快将房屋卖出才故意隐瞒该事实，并寄希望于原告能够提供虚假的一年银行流水账。在原告告知其不会弄虚作假、银行又拒绝为原告发放贷款后，又想办法让原告一次性全额付款购房。在此，暂且不论被告的行为是否已经严重违反合同法的诚实信用原则、是否承担相应的损害赔偿责任，但有一点是毋庸置疑的，原告陈焕芝对银行不对其发放贷款的结果没有任何预见、更不存在任何的过失或故意的过错。
第三，本案因为银行贷款政策的调整致使原告无法办理按揭贷款，致使商业贷款购房合同没办法履行的，属于《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使合同目的不能实现”的情形，属于不可归责于任何一方的事由，应依法解除该购房合同。
第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者订金返还买受人”。根据该条司法解释，本案购房合同解除后，被告应当退还原告全部首付款和已经支付的物业管理费、抵押费、登记费、印花税、贷款服务费等费用，并依法退还原告以上款项的银行同期贷款利息。
综上，本代理人认为，原告的诉请是本着解决纠纷、息事宁人的原则，并且是基于法律的规定和合同的约定提出的，请法院依法审查，并支持原告陈焕芝的诉讼请求。
另外，关于被告兴隆公司的反诉，我们有以下几点代理意见：
第一，关于原告是否提供虚假资料申请贷款的问题。被告兴隆公司在反诉状上写明贷款银行是因为原告提供了虚假资料为由拒绝为反诉人贷款的，而在其提交的第三组证据“上海浦发银行郑州分行个人信贷部出具的证明”中，却载明原告是因为异地购房，无法提供一年以上纳税证明或者社保缴纳证明，才拒绝为其办理贷款。被告兴隆公司在要求原告全额付款的时候，几次说明是因为原告不予配合贷款事项并提供虚假资料才导致的贷款不能，这其实是推卸责任的行为，该说法明显与事实不符。
第二，关于原告是否构成违约并承担违约金责任问题。如前所
述，原告在申请贷款时，积极配合被告提供真实有效证明文件，因为国家政策调整，导致原告不能申请贷款的，属于客观不能，并不是原告的主观故意，当然不能称之为是违约行为。相反，被告没有如实告知原告是否具备贷款资格，致使原告陷入繁杂的贷款申请事项中，才应该承担相应的赔偿责任。商品房买卖合同补充协议第九条约定“因为买受人的原因导致合同解除的，买受人应承担总价款5%的违约金给出卖人”，本案原告没有违约行为，解除合同也不是因为买受人的原因，当然不用承担违约责任。
第三，关于商品房买卖合同补充协议第七条与法律强制性规定相违背的问题。该补充协议第七条规定，“提供贷款的银行可能因为买受人不具备贷款资格或者国家贷款政策改变而拒绝贷款，这种风险由买受人承担”；此条款系反诉人提供的格式条款，此条款将本属于第三方的原因的风险责任推给买受人一方承担，属于显失公平的条款，同时，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者订金返还买受人”。很明显，被告兴隆公司提供的该格式条款与该司法解释的规定相违背。根据我国合同法第五十二条第五项之规定，该合同条款属无效条款。因此，银行对原告提供贷款的风险不能由原告承担。
综上，本案不能贷款完全基于第三方银行贷款政策性调整的原因，属于不可归责于双方当事人的事由，不属于一方当事人的违约行为，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息、订金返还买受人”。原告的诉请依法有据，事实清楚，证据充分，请求法院判决支持，而被告要求原告承担违约责任的反诉请求依法无据，其反诉不能成立，请依法判决驳回。
河南国基律师事务所
谢建宏 律师
